Στο επίκεντρο της πολεοδομικής πολιτικής της χώρας βρέθηκε για ακόμη μία φορά ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), καθώς η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) συζήτησε τις προσφυγές που έχουν κατατεθεί σχετικά με τη συνταγματικότητα του νέου θεσμικού πλαισίου για τα πολεοδομικά κίνητρα και το σύστημα περιβαλλοντικής αντιστάθμισης.
Η υπόθεση θεωρείται ιδιαίτερα κρίσιμη για την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας στη χώρα, καθώς από την απόφαση του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου θα κριθεί αν μπορεί να εφαρμοστεί το νέο μοντέλο που εισήγαγε η Πολιτεία για τη συνέχιση ή επανεκκίνηση οικοδομικών έργων που είχαν μπλοκάρει λόγω δικαστικών αποφάσεων.
Οι προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας
Στην Ολομέλεια του ΣτΕ συζητήθηκαν προσφυγές που έχουν καταθέσει έξι δήμοι της Αττικής, σύλλογοι και πολίτες, ζητώντας την ακύρωση του Προεδρικού Διατάγματος 94/2025. Το διάταγμα εξειδικεύει τον μηχανισμό εφαρμογής του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), το οποίο θεσπίστηκε για να αντισταθμίζει τη χρήση των πολεοδομικών κινήτρων του ΝΟΚ.
Οι δήμοι που προσέφυγαν είναι:
- Άλιμος
- Αμαρούσιο
- Φιλοθέη – Ψυχικό
- Κηφισιά
- Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη
Στις προσφυγές συμμετέχουν επίσης περιβαλλοντικές οργανώσεις, σύλλογοι κατοίκων και πολίτες.
Από την πλευρά τους, οι προσφεύγοντες υποστηρίζουν ότι το νέο πλαίσιο παραβιάζει βασικές συνταγματικές διατάξεις, μεταξύ των οποίων τα άρθρα 2, 4, 17, 24, 25 και 106 του Συντάγματος, καθώς και διατάξεις του ευρωπαϊκού δικαίου. Σύμφωνα με τα επιχειρήματά τους, δεν προηγήθηκε η απαιτούμενη επιστημονική τεκμηρίωση ούτε Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, ενώ οι ρυθμίσεις θεωρούν ότι εξυπηρετούν ιδιωτικά συμφέροντα σε βάρος του οικιστικού περιβάλλοντος.
Το επίδικο Προεδρικό Διάταγμα
Το Προεδρικό Διάταγμα 94/2025 εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση του νόμου 5197/2025 και καθορίζει:
- τη διαδικασία εφαρμογής του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου
- το ύψος του τέλους που καταβάλλεται
- τους υπόχρεους καταβολής
- τις προϋποθέσεις για την έναρξη ή συνέχιση οικοδομικών εργασιών
Το σύστημα αφορά κυρίως οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί βάσει των κινήτρων του ΝΟΚ και:
- είτε ακυρώθηκαν δικαστικά
- είτε εκκρεμεί αίτηση ακύρωσης σε βάρος τους
Βασική προϋπόθεση είναι οι εργασίες να είχαν ξεκινήσει πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024.
Με το νέο πλαίσιο, η Πολιτεία επιχειρεί να επιτρέψει τη συνέχιση αυτών των έργων μέσω ενός μηχανισμού περιβαλλοντικής αντιστάθμισης, ο οποίος προβλέπει την καταβολή ειδικού τέλους και την εφαρμογή περιβαλλοντικών παρεμβάσεων.
Το ζήτημα της διάκρισης των εξουσιών
Ένα από τα βασικά σημεία της νομικής αντιπαράθεσης αφορά το κατά πόσο το νέο σύστημα παραβιάζει την αρχή της διάκρισης των εξουσιών.
Οι προσφεύγοντες υποστηρίζουν ότι το νέο θεσμικό πλαίσιο επιχειρεί ουσιαστικά να επαναφέρει οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη ακυρωθεί από τη Δικαιοσύνη ή βρίσκονται υπό δικαστική κρίση. Κατά την άποψή τους, αυτό συνιστά παρέμβαση της διοίκησης σε εκκρεμείς δικαστικές διαδικασίες και παραβίαση της υποχρέωσης συμμόρφωσης προς τις αποφάσεις των δικαστηρίων.
Παράλληλα, επισημαίνουν ότι το πλαίσιο διευρύνει το πεδίο εφαρμογής των πολεοδομικών κινήτρων πέρα από τα όρια που είχαν θέσει οι αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ (146–149/2025), με τις οποίες κρίθηκαν αντισυνταγματικές βασικές διατάξεις του ΝΟΚ.
Παρεμβάσεις υπέρ της συνταγματικότητας
Στη διαδικασία παρενέβησαν υπέρ της συνταγματικότητας του νέου πλαισίου το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) καθώς και κατασκευαστικές και τεχνικές εταιρείες.
Η πλευρά αυτή υποστηρίζει ότι ο νέος νόμος και το προεδρικό διάταγμα επιχειρούν να αποκαταστήσουν την ασφάλεια δικαίου για επενδύσεις και έργα που ξεκίνησαν νόμιμα, βάσει της τότε ισχύουσας νομοθεσίας.
Όπως επισημαίνουν, πολλές οικοδομικές δραστηριότητες είχαν προχωρήσει με βάση έγκυρες άδειες και οι ιδιοκτήτες ή οι επενδυτές δεν μπορούν να θεωρηθούν υπεύθυνοι για μεταγενέστερες κρίσεις αντισυνταγματικότητας ορισμένων διατάξεων.
Κρίσιμη απόφαση για την αγορά ακινήτων
Η συνεδρίαση της Ολομέλειας του ΣτΕ πραγματοποιήθηκε υπό την προεδρία του Μιχάλη Πικραμένου, με εισηγητές τους συμβούλους Επικρατείας Δημήτρη Βασιλειάδη και Κωνσταντίνο Καραλέκα.
Κατά τη διαδικασία το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ζήτησε αναβολή της συζήτησης, αίτημα που απορρίφθηκε, ενώ συνολικά αγόρευσαν έξι δικηγόροι.
Η Ολομέλεια επιφυλάχθηκε να εκδώσει την απόφασή της, η οποία αναμένεται με ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς θα καθορίσει αν ο μηχανισμός της «περιβαλλοντικής αντιστάθμισης» μπορεί να αποτελέσει θεσμικά αποδεκτή λύση στο πολεοδομικό ζήτημα που έχει δημιουργηθεί με τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ.
Η ετυμηγορία του ΣτΕ αναμένεται να επηρεάσει όχι μόνο το μέλλον των συγκεκριμένων οικοδομικών έργων αλλά και συνολικά το πλαίσιο πολεοδομικής ανάπτυξης και επενδύσεων στην αγορά ακινήτων τα επόμενα χρόνια.
